Due Diligence Imobiliária

SEGURANÇA E PROTEÇÃO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
 
No âmbito do Direito Brasileiro, a compra e venda de imóveis exige uma avaliação jurídica meticulosa e abrangente, tanto em relação ao objeto (o imóvel) quanto em relação aos envolvidos na transação. Essa análise rigorosa é conhecida como due diligence imobiliária, um processo que identifica e investiga os riscos inerentes aos negócios imobiliários, proporcionando maior segurança e proteção às partes envolvidas.
 
A due diligence imobiliária é uma investigação detalhada e criteriosa que tem como objetivo analisar e verificar todos os aspectos legais, financeiros e técnicos relacionados a um imóvel ou empreendimento imobiliário antes de sua aquisição ou investimento. Por meio deste estudo, é possível analisar a situação jurídica, financeira e física do imóvel em contraposição à capacidade econômica do vendedor, em um processo que abrange a obtenção de certidões negativas de ações judiciais, verificação de ônus reais, levantamento de débitos fiscais e a confirmação da titularidade do imóvel junto aos registros competentes.
 
É de se ressaltar que as transações imobiliárias geralmente envolvem grandes somas de dinheiro, muitas vezes representando a totalidade do patrimônio do cliente. Além disso, a legislação brasileira é notoriamente complexa e, por vezes, de difícil interpretação, no que diz respeito aos direitos e deveres das partes envolvidas, bem como aos direitos de terceiros, eventualmente credores, impactados pelo negócio.
 
É muito importante conduzir a análise com atenção especial para a verificação da existência de passivos cíveis, trabalhistas ou fiscais, cuja responsabilidade de pagamento possa de algum modo ser vinculada ao bem imóvel transacionado, por exemplo, pelo reconhecimento de eventual fraude de execução, hipótese na qual o Direito permite que o bem responda pela dívida de terceiros.
 
Neste cenário, é essencial contar com o apoio de um profissional qualificado e experiente para a tarefa da due diligence imobiliária, responsável pelo acompanhamento integral da transação, desde a elaboração do contrato preliminar até a análise minuciosa do imóvel em questão, dos títulos que asseguram os direitos negociados, sua origem e evolução cronológica, eventuais vícios anteriores ocultos em negócios aparentemente regulares, existência de dívidas fiscais, bem como a análise das pessoas envolvidas, principalmente no que tange à sua legitimidade e consistência patrimonial, entre outros aspectos.
 
Quando a negociação envolve pessoas jurídicas, é necessária ainda mais cautela, porque existem alguns riscos que são específicos, inerentes à atividade empresária.
 
Imprescindível, por fim, ponderar que toda essa tarefa tem característica eminentemente técnico-jurídica, e só um profissional com expertise jurídica tem aptidão para exercê-la do modo correto e seguro. O advogado especialista desempenha um papel crucial na due diligence imobiliária, pois sua expertise jurídica é fundamental para analisar e mitigar riscos legais envolvidos na transação imobiliária.
 
Por isso é de se reiterar aqui a veemente recomendação para que todas as transações imobiliárias sejam acompanhadas por um advogado imobiliário, que deve assessorar as partes, em especial o comprador, mas também o vendedor.